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　　核心观点： 随着“十五五”规划的开局，城市发展逻辑已彻底告别“大拆大建”的增量扩张，转向存量提质增效的内涵式发展。在此背景下，城市更新基金正经历一场深刻的角色重塑——从过去单纯为拆建工程提供资金的“钱袋子”，进化为统筹策划、产业导入、资产运营与资本循环的 “城市操盘手” 。这一变身的核心在于：以基金为纽带，通过“投融建管退”的全周期闭环，将短期的一次性开发转化为长期的资产运营价值，让城市更新真正成为可持续的“生意”而非一次性的“工程”。

　　北京亦庄于2025年11月成功发行全国首单城市更新类REITs，规模7.53亿元，底层资产为博润产业公园和汽车部件产业公园。前者清退低端制造业1.39万平方米，引入安智因生物、铭道医学等生物技术企业及京车双洋等智能制造企业，构建“生物技术+高端制造”双核驱动；后者由玻璃制造转型为高端汽车与新能源智能网联产业基地，获2024北京城市更新优秀项目。这一“资产盘活—资金回笼—再投资”的闭环，标志着城市更新基金真正实现了从“投入”到“产出”的完整循环。